Gayrimenkul Ticareti Ve Emlakçılık Sözleşmeleri

Gayrimenkul Ticareti Ve Emlakçılık Sözleşmeleri

Giriş:

Ülkemizde ekonominin dinamosu Gayrimenkul Sektörüdür. Gayrimenkul Sektöründe de alım-satım ve kiralama gibi ekonomik canlılığı sağlayan ilk faktör kredi sağlayan bankalar ise ikinci sırada gayrimenkul danışmanları gelmektedir.

Gayrimenkul danışmanlığı, Türkiye’de kurumsal firmalar aracılığıyla ya da bireysel olarak yapılmakta olan, yaygın ve sürekli büyüyen bir sektördür. Bu yazımızda, aslında sektörün birazda ihmal edilen bir paydaşı olan gayrimenkul danışmanlarının hazırladıkları emlakçılık/simsarlık/gayrimenkul tellallığı şeklinde isimlendiren sözleşmelerden bahsedeceğim.

*Gayrimenkul Ticareti Nedir? Emlak Komisyon / Gayrimenkul Tellalığı Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelikte (Yönetmelik) gayrimenkul ticareti, “tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık faaliyetleri ile bu faaliyetlerle birlikte yürütülen, danışmanlık ve diğer faaliyetleri ifade eder.” şeklinde tanımlanmıştır.

Borçlar Kanununda ise; Bir malın alışı, satışı ya da kiralanması için taraflar arasında aracılık yapan ve sözleşmenin kurulmasıyla ücrete hak kazanan kişiye simsar ve bu faaliyete ilişkin sözleşmeye de simsarlık sözleşmesi denir, şeklinde tanımlanmıştır. Uygulamada ise simsarlık sözleşmesi tabiri genel bir tabir olduğundan, gayrimenkule özgü aracılık faaliyetleri için Emlak komisyon sözleşmesi veya gayrimenkul tellallığı sözleşmesi isimlerinin tercih edildiği görülmektedir.

*Emlak Komisyon Ve Yetki Sözleşmeleri Hangi Kanunda Düzenlenmiştir?

Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi ile 525. maddesi arasında düzenlenen simsarlık sözleşmesi emlak komisyon sözleşmesinin de asıl kanuni yasal dayanağıdır. Tip sözleşme olan gayrimenkul komisyon sözleşmeleri için uygun düştüğü ölçüde Borçlar Kanunun vekalete ilişkin hükümleri, Türk Ticaret Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun maddeleri de uygulanacaktır. Yine Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkındaki Kanunun 16. maddesi ve aynı Kanuna dayanılarak hazırlanan 05.06.2018 tarihli 30442 sayılı Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren “Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik” de sözleşmenin ve mesleğin asli yasal dayanaklarının başında gelir.

Gayrimenkulde; her iki taraf tacir ise Ticaret Kanunu, her iki taraf gerçek kişi veya esnaf ise Borçlar Kanunu, taraflardan biri Banka gibi bir tacir ve diğer taraf tüketici konumunda gerçek kişi ise işletmeye bakılmaksızın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır. Hangi kanunun uygulanacağına göre uyuşmazlığa konu davaya bakacak görevli mahkeme değişecektir. Örneğin iş sahibi ve simsar/aracı tacir ise görevli mahkeme Ticaret Mahkemesi olacaktır.

Ancak iş sahibi ve simsar/işletme gerçek kişi ise görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır. Satıcı tacir, simsar tacir ve alıcı gerçek kişi ise görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır. Hangi Kanunun uygulanacağı sözleşmenin nasıl yorumlanacağından tutunda, cezai şarttan, uygulanacak faiz oranına kadar her bir ayrıntıya etki etmektedir. Ticaret Kanunu taraflara eşit muamele eder ve tacirlerden basiretli bir tacir gibi davranmalarını bekler, hata affetmezken; Tüketici Mahkemesi ise her koşulda sözleşmede dahil her şeyi zayıf durumda olan tüketici lehine yorumlayacaktır. 

*Emlak Sözleşmelerinde Zamanaşımı Kaç Yıldır? Sözleşmeden Doğan Alacakların Tahsili İçin ne Yapılabilir?

Emlak sözleşmesinden doğan ancak tahsil edilemeyen komisyon ücretleri, cezai şartlar ve uygulanacak faiz alacakları için zamanaşımı süresi beş yıldır.

Gayrimenkul danışmanlık şirketi sözleşmeden doğan alacaklar için ilamsız icra yoluyla takip yapma hakkına sahiptir, iş sahibi ya da taşınmazı devralan ilamsız takibe itiraz ederse takip durur. İlamsız takibin devamı için İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açılmalıdır. Yine emlakçının sözleşmeden doğan alacağını daha garantili olarak alabilmesi açısından sözleşmeye dayalı alacak davası açılabilir, davayı kazanması halinde ilamlı takibe başvurabilir. Davanın kazanılmasıyla ilamlı takip yapıldığında davayı kaybeden tarafa takibe itiraz hakkı tanınmaz.

*Gayrimenkul Danışmanı Ne Türden İşlere Aracılık Edebilir?

Gayrimenkul danışmanı; ücreti mukabilinde, bir taşınmaz üzerinde her türlü ayni veya şahsi hak kurulmasına aracılık edilen faaliyetti. Yönetmeliğin 13. maddesine göre gayrimenkul danışmanı; 1- alım, satım, kiralama, 2-gayrimenkulle alakalı inceleme, araştırma ve raporlama, 3- Taşınmazın rayiç alım, satım ve kira bedelleri hakkında iş sahibine bilgi vermek, 4- Tapu işlemlerine aracılık etmek, 5- Sözleşme yapmak, kira bedeli ödemeleri hakkında yetki verildi ise takibini yapmak, taşınmazın bakım ve onarımı ile ilgilenmek, 6- Gayrimenkulle alakalı her türlü yönetim ve danışmanlık hizmeti vermek, 7- Devre mülk ve devre tatil satış ve pazarlamasına aracılık etmek, 8- Taşınmazın ticaretiyle alakalı diğer hizmetleri yürütmektir.

Emlak Komisyon Sözleşmesi Gereği Gayrimenkul Danışmanı Alacağına Ne Zaman Hak Kazanır? Taşınmazın Pazarlanması ve Gösterilmesi Galinde Komisyon Alacağına Hak Kazanılır mı?

Borçlar Kanunu madde 521’e göre, gayrimenkul danışmanı ancak yaptığı faaliyet sonucunda iş sahibi ve alıcı/kiracı arasında sözleşme kurulabilirse ücrete hak kazanacaktır. Ücret şarta bağlanmışsa şartın gerçekleştiği anda ücrete hak kazanılacaktır. Yönetmeliğin 20/4 maddesinde emlak yetkilendirme sözleşmesinin imzalanmasıyla ücrete hak kazanılacağı belirtilmektedir, ancak Yönetmelikteki bu madde kanunlar hiyerarşisi gereği üst hiyerarşide bulunan Borçlar Kanun 521. maddesine aykırıdır. Yönetmelik maddesine göre, aracı tarafların ancak sözleşme imzalamasıyla ücrete hak kazanır. Dolaysıyla yasa koyucu tarafından konulan yönetmelik hükmü üst Kanuna aykırı olduğundan uygulanması hukuka aykırı olacağını düşünüyorum.

Gayrimenkul sözleşmesiyle aksi kararlaştırılmazsa, danışmanın taşınmazı pazarlaması faaliyetleri yürütmesi ve pazarlamak için taşınmazın yerini göstermesi tek başına komisyon ücretini hak kazanmak için yetmez. Ancak sözleşmede kararlaştırılır ise yapılan tanıtım faaliyetleri için karşı taraftan bir ücret talep edilebilir.

Emlak Komisyon Ücreti ve Emlak Sözleşmelerinde Komisyon Oranlarının Sınırları Ne Kadardır?

Emlak komisyon oranları 05.06.2018 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. Maddesi, “(1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. (2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. (3) İşletme, taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır. Alım satım ve kiralama dışındaki hizmetlerde hizmet bedeli hakkı ilgili sözleşmenin kurulmasıyla doğar.” şeklindedir. Buna göre komisyon oranında üst sınır %4 olarak belirlenebilir. Kiralamalarda ise bir aylık kiralama bedelini aşamayacaktır.

Ancak alış/satış ve kiralamalarda alt sınıra ilişkin bir düzenleme yoktur. Ancak yönetmelik gereği sözleşmede bir oran yazmak zorunludur.

Emlak komisyon oranları belirlenirken alım/satım/kiralama haricindeki diğer hizmetler için ayrı bir yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi bir kira bedelini ya da satış değerinin %4’lük oranını üstünde ücret kararlaştırılamaz.

Emlak komisyon ücretleri sözleşmeyi imzalayan taraflar arasında aksi sözleşme ile kararlaştırılmadıkça eşit olarak ödenecektir. Emlak komisyonu ücreti, alıcı ve satıcı veyahut kiracı ve kiralayan ile ayrı ayrı imzalanmışsa sadece bir hizmet bedeli alınabilir. Örneğin; alıcı ve satıcı ile ayrı yetki sözleşmeleri imzalanarak ikisinden ayrı ayrı %4 komisyon istenemez, ancak bir tane ücret alınır ancak ücret ikisinin arasında eşit ya da farklı oranlarda bölünebilir.

Ortak çalışma sonucu hizmet bedeline hak kazanılıyorsa, paylaşım öncelikle sözleşme esas alınarak yapılır, ancak sözleşmede paylaşıma ilişkin madde yoksa ücret eşit pay edilir.

Gayrimenkul Danışmanlarının Aradan Çıkarılması Mümkün müdür?

Standart emlak komisyon sözleşmelerinde hep şu ifadenin, “Satıcı, aracı tarafından önerilen bir kuruluş veya alıcıyla ya da alıcının I. derece akrabaları, eşi, kan veya sıhri hısımları, annesi, babası, kardeşleri, ortağı veya idarecisi – çalışanı bulunduğu şirket, dernek, vakıf gibi kuruluşlar ile sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren .......... süre içinde satışı gerçekleştirirse, belirtilmiş olan hizmet bedelini ve ayrıca hizmet bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.” geçtiği görülmektedir. Bu ifadenin konulmasında gayrimenkul danışmanı açısından hukuki yarar vardır. Çünkü Yönetmelik madde 20/6’ da, Taşınmaz yetkilendirme süresi içinde işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek alıcı ve satıcının birbirine tapuda devir yapması halinde aracı işletmenin ücrete hak kazanacağına ilişkin “doğrudan satışla bertaraf” düzenlenmiş, ancak “muvazaalı bertaraf” düzenlenmemiştir.

Emlakçının sözleşmeye koyacağı “muvazaalı bertarafa” ilişkin yukarıdaki gibi bir hüküm ile tarafların birinci dereceden akrabaları üzerinden aracıyı bertaraf etmesine tedbir alınabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 tarihli 2017/13-644 Esas ve 2017/460 Karar sayılı içtihadında, “Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05.2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı “müşteri” ye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Vilları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV’ nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan Nezihi İğdirli tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkâr etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir” şeklinde karar vermiştir. Ancak sözleşmeye konulacak hüküm çok ayrıntılı düzenlenmeli özellikle “eş, çocuk, kardeş, anne ve baba” ifadelerine yer verilmelidir. Çünkü emlak komisyon sözleşmelerinde, birinci dereceden sıhri hısımları gibi genel ifadelerle yapılan düzenlemelerde sözleşme maddelerinin soyut olmasından bahisle aleyhe kararlar çıkabilmektedir.

*Emlak Komisyon/Yetki Sözleşmesinin Asgari Şekil Şartları Nelerdir?

Öncelikle simsarlığa ilişkin tüm sözleşmeler Borçlar Kanunun madde. 520’de ancak yazılı olarak kurulabileceği belirtilmiştir. Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelikte ise dört türde sözleşme ve bir belgeden bahsedilmektedir.

Yönetmelikte sırasıyla; a) Yetkilendirme sözleşmesi b) Alım satım aracılık sözleşmesi c) Kiralamaya aracılık sözleşmesi d) Hizmet ortaklığı sözleşmesi e) Taşınmaz gösterme belgesi olarak sıralanmıştır. Yönetmelikte bu sözleşmelerde bulunması gereken asgari unsurlara yer verilmiş olup, bu hususlarda eksiklik olması halinde sözleşme Borçlar Kanunu 27/1’e göre hükümsüz kabul edilecektir. Ancak Borçlar Kanunun “sözleşme serbesti ilkesi” gereği Yönetmelikte düzenlenmesi istenen sözleşmenin içeriğine ilişkin asgari hususlar haricinde başkaca ayrıntılara ilişkin maddelerin eklenmesi hususu tarafların takdirinde olacağı ortadadır.

a)Yetkilendirme sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 15. maddesi gereği bir emlak komisyon sözleşmesi yapılmadan önce taraflar arasında yetkilendirme sözleşmesi imzalanmalı ve en az iki nüsha olarak düzenlenmelidir. Sözleşmede gayrimenkule ilişkin verilen eksik bilgilerden iş sahibi sorumlu olacaktır. Bu sözleşmede; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- İş sahibinin gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası, 3- İşletme veya sözleşmeli işletme tarafından verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri, 4- Tarafların hak ve yükümlülükleri, 5- Kararlaştırılması halinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için toplam hizmet bedelini aşmamak koşuluyla tarafların sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları, 6- Sözleşmenin süresi, 7- Tarafların tebligat adresleri, 8- Alım satım ve kiralamalara ilişkin yetkilendirme sözleşmelerinde ikinci fıkradaki bilgilerle birlikte taşınmaza ilişkin asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir: a) İmar ve yapı kullanma izin durumu, b) Tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi, c) Büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu, ç) Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri, d) Toplu taşıma araçlarının duraklarına yaklaşık mesafesi, e) Sosyal ve kültürel mekânlara yaklaşık mesafesi, f) Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile bunların yaklaşık büyüklükleri gibi iç özellikler, g) Apartman, site, bina veya müstakil olma durumu ile sosyal ve kültürel donatıları gibi dış özellikleri, ğ) Araziler için hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği bilgileri ile üzerinde ekili veya dikili ürün bulunup bulunmadığı, h) Üzerinde ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı hususlarına yer verilmelidir.

a)Alım satıma aracılık sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 16. maddesinde düzenlenmiş olup, en az üç nüsha halinde düzenlenir. Yönetmelik gereği alım satıma aracılık sözleşmesinde; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel işinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası, 3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri, 4- Taşınmazın alım satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi, 5- Kararlaştırılması halinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu, 6- Hizmet bedeli, 7- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü, 8- İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması halinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.

b)Kiralamaya aracılık sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 17. maddesinde düzenlenmiş olup, en az üç nüsha halinde düzenlenir. Yönetmelik gereği alım satıma aracılık sözleşmesinde; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası, 3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri, 4- Taşınmazın alım satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi, 5- Kararlaştırılması halinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu, 6- Hizmet bedeli, 7- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü, 8- İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması halinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.

c)Hizmet ortaklığı sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir?

Yönetmeliğin 18. maddesinde düzenlenmiş olup, en az iki nüsha halinde düzenlenir. Gayrimenkul danışmanlığı işletmesi tarafından yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmetin ortak verilmesi hususunda başka bir veya birden fazla işletme ile yetkilendirme sözleşmesinin konusuna yönelik ortak çalışma yürütülebilir. Gayrimenkul Danışma Şirketi tarafından, üçüncü bir şirketle hizmet ortaklığı sözleşmesinin düzenlendiği gün iş sahibine bilgi verilerek bu sözleşmenin bir örneği düzenlenme tarihinden itibaren üç iş günü içinde iş sahibine yazılı ya da elektronik olarak gönderilir. Gönderime ilişkin ispat yükü gönderimi yapan işletmeye aittir. Hizmet ortaklığı sözleşmelerinde; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmelerin yetki belgesi numarası, unvanı ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- Sözleşmenin konusu, 3- Hizmet bedelinin paylaşım usulü, 4- Tarafların hak ve yükümlülükleri yer alır.

d)Taşınmaz gösterme belgesinde asgari bulunması gereken hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 19. maddesinde düzenlenmiş olup, en az iki nüsha düzenlenmelidir. Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya gösterilmesi hizmeti, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Taşınmaz gösterme belgesinde; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- Taşınmazın gösterildiği kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası, 3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi, 4- Taşınmazın hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi 4- Hizmet bedeli oranı veya tutarına yer verilir.

İnternette elden ele dolaşan sözleşmelerde, hatta Ticaret Odalarının standart sözleşme örneklerinde bile asgari hususların tamamı yer almamaktadır. Mesela, internet ortamında paylaşılan hiçbir emlak yetki sözleşmesinde taşınmazın metroya veya ana caddeye yakınlığına ilişkin bilgi verildiğine rastlamadım.

Ancak bu sözleşmeler dolaysıyla olay yargıya intikal etse, sözleşmenin yönetmelikte belirtilen standartlara uygun olmadığı tespit edilse, mahkemece eksik sözleşmeyi hükümsüz mü sayacak yoksa sözleşme eksik unsurlarına rağmen ayakta mı tutacak belli değildir. Sözleşme hükümsüz sayılırsa, akit hiç kurulmamış sayılacağından emlak komisyoncusu hak ettiği ücretinden olma ihtimali vardır. Sözleşme eksikliklerine rağmen ayakta tutulması yönünde yorumlanırsa boşluk Borçlar Kanunu ve diğer mevzuata göre doldurulacak olup, mahkemenin birçok boşluk bulunan sözleşme hükümlerini nasıl yorumlayacağı asla bilinemez. Bu nedenle, gayrimenkul tellallığı sözleşmelerinde profesyonel hukuki destek alınarak sözleşmenin hazırlanmasında fayda bulunmaktadır.

Hukukçu Gözüyle Emlak Sözleşmelerinde Başkaca Hangi Hukuki Düzenlemelere Yer Verilmelidir?

Bir hukukçu gözüyle genel olarak sözleşme hazırlanırken hâkimin takdir hakkını olabildiğince sınırlandırmaya çalışmalıdır. Bir emlak komisyon sözleşmesinde hukuki tüm ayrıntılara yer verilmelidir. Bir gayrimenkulün fiyatı günümüzde milyonlarla ifade edilmekte ve komisyon ücretlerinin hak edilmesiyle çok ciddi kazançlar elde edilmektedir. Bu kazançların riske atılmaması için standart sözleşmelerin dışında, akitte bulunması gereken birtakım hususlara yer verilmeli, uyuşmazlık halinde sözleşmede ücret, fesih, cayma hakkı, cezai şartlar garantilenmelidir.

Yönetmelikte asgari sayılan düzenlemeler haricinde, bir avukat gözüyle emlak sözleşmelerinde bulunması gereken hususlar şunlardır:

1.Sözleşmenin Başlığı; sözleşmenin başlığı doğru konulmalıdır. Mesela uygulamada Yetkilendirme sözleşmesi ile alım satım işlemine ilişkin sözleşmeler karıştırılmaktadır. Bu sözleşmeler birlikte hazırlanabilir, ancak başlık ona göre konulmalıdır.

2.Sözleşmede taraflar; bir sözleşmede aracı işletme ve iş sahibine ilişkin bilgilere yer verilmelidir. Ancak bazı durumlarda iş sahibi adi ortaklık ya da mirasçı topluluğu olabilir. Bu gibi durumlarda standart sözleşmenin dışına çıkılması ve hukuk kurallarına uygun yetkilendirme yapılması önemlidir. Yine temsile yetkili işletmenin imza yetkisinin araştırılması gerekmektedir.

3.Tanımlamalar çok doğru şekilde yazılmalıdır. Sadece alıcı, satıcı ve aracı gibi sıfatlar yerine şirket isimlerinin kısaltılarak yazılması sözleşmenin anlaşılmasını kolaylaştıracaktır.

4.Sözleşmenin konusu açık ve sarih şekilde yazılmalıdır. Sözleşmenin konusu doğru yazılması hangi kanunun, kanundaki hangi hukuk kuralının uygulanacağının belirlenmesi açısından önemlidir.

5.Tarafların hak ve borçları çok ayrıntılı ve net yazılmalıdır. Uyuşmazlık durumunda hak ve borçlar hususunda sözleşmede boşluk bulunması halinde boşluğu hâkim doldurur ve öngörülemeyen sonuçlarla karşılaşılabilir.

6.Faiz oranları belirlenirken ne tür bir işleme girildiğine göre uygulanacak faiz oranı değişmektedir. Ticari işlerde uygulanan akdi faiz ile adi işlere uygulanacak kanuni faiz oranı farklıdır. Yine ücret ödemelerinde temerrüt faiz oranları kanunda yazan sınırların üzerinde belirlenemeyecektir.

7.Damga vergisi başta olmak üzere, vergi ve diğer masraflardan sorumlu olanlar sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu düzenleme yapılmazsa taraflar, eşit oranda vergilerden sorumlu olacağı unutulmamalıdır. Kanun gereği vergiler eşit ödeneceğine ilişkin madde olması halinde bile, sözleşmede vergileri iş sahibinin ödeyeceği kararlaştırılmışsa işletmenin rücu imkânı olacağı unutulmamalıdır.

8.Cezai şart belirlenirken, ceza koşulu ile borç arasındaki ilişki doğru kurulmalıdır. Ayrıca cezanın indirilmesi ve istisnalarına ilişkin içtihatlar bilinerek sözleşme düzenlenmelidir. Cezai şart ile götürü tazminat birbirine karıştırılmamalıdır.

9.Sözleşmede sonradan yapılacak değişikliklere ilişkin sözleşme maddesi ve şekli kararlaştırılmalıdır. Mahkemelerce sözleşmenin uyarlanması talebi halinde iş hâkimin takdirine bırakılmamalıdır.

10.Mücbir sebep durumunda tarafların hak ve yükümlülükleri düzenlenmelidir. Mesela sözleşme konusu taşınmaz depremde yıkılırsa ne olur?

11.Taraflar tacir ise gizlilik anlaşması yapılmalıdır.

12.Uyuşmazlık durumunda hak ve menfaatlerin korunması için delil anlaşması yapılmalıdır.

13.Bildirim ve tebligat adresleri ve bu adreslerin ve bildirim yerlerinin değişmesi halinde ne olacağı sözleşme ile düzenlenmelidir.

14.Devremülk, otel ve günlük ev kiralamalarında sorumsuzluk anlaşması yapılmalıdır.

15.Sözleşmede alacağın devrine ilişkin sorumluluk formüle edilmelidir.

16.Yetkili mahkeme belirlenirken Hukuk Muhakeme Kanunun ilgili maddeleri dikkate alınarak yetkili mahkeme belirlenmelidir.

17.Sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler tek tek düzenlenmelidir. Hangi durumlarda sözleşme haklı nedenlerle feshedilebilir, hangi durumlar haksız fesih sayılır, hangi durumlarda tek taraflı olağanüstü fesih hakkı taraflara verilmekte tek tek sözleşmeyle düzenlenmelidir.

18.Sözleşmenin diline ilişkin kural konulmalıdır.

Basiretli bir tacir olduğu varsayılan gayrimenkul danışmanlık şirketi, sözleşme yaparken yönetmelikte sayılan asgari maddelerin haricinde, yukarıda sayılan hususlarla alakalı sözleşme maddeleri ilave etmesi, satıcı veya alıcı ile uyuşmazlık yaşanması halinde aracının ücrete hak kazanması açısından önem taşıyacaktır.

Sonuç:

Türk Milleti, “kervan yolda düzülür” mantığındadır. Türkler önce anlaşalım yolda kuralları belirleriz düsturuyla hareket etmektedir. Nitekim İş insanlarımız, yabancı ülkelere ihracat yaptığında sözleşme yapma oranı %20 civarında iken; ithalat yaptığında sözleşme yapma oranı %90’lara çıktığı Bakanlık kayıtlarına geçmiştir. Yani yabancı, bir alışverişte sözleşme yapmaya olağanüstü önem verirken; Türk ise malını sattığında karşı tarafla sözleşme yapmaya bile gerek duymuyor. Tabi gayrimenkul danışmanları da içinden çıktığı topluma uygun davranarak, internetten bulduğu ya da standart sözleşmelerle antlaşmalarını yapmaktadırlar. Sadece gayrimenkul danışmanları değil, diğer sektör temsilcileri de sözleşmenin profesyonel bir hukukçuya hazırlatılması mantığından çok uzaktalar. Ancak sözleşme yukarıda sayılan şekil şartlarına uygun olmadığından hükümsüz sayılabilir ve ücret alınamayabilir. Ya da sözleşme mahkemece ayakta tutulsa bile alacak tehlikeye girmekte ve senelerce süren davalarda tarafların yıpranması kaçınılmaz olmaktadır. Halbuki sözleşme ile tüm uyuşmazlık çıkacak noktalar önceden belirlenerek çözüm yolları belirlenirse her iki tarafta hem paradan hem zamandan tasarruf edebilecektir.

Yazan ve telif sahibi Av. Asım Söğüt