Rüstem Karadeniz

Rüstem Karadeniz


Önalım Hakkı-Sınır Komşusu Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı

21 Temmuz 2019 - 08:11 - Güncelleme: 21 Temmuz 2019 - 08:17

Önalım Hakkı-Sınır Komşusu Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı

 

Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 732. maddesi şu şekilde düzenlenmiştir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Buna göre, yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyette söz konusu olabilecektir ve yalnızca payın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması halinde kullanılabilecektir. Yasal önalımın amacı, paydaşlar arasında istenmeyen kimselerin girmesine engel olmak ve mümkün mertebe payların bir elde toplanmasını sağlamaktır. (Oğuzman – Seliçi – Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 14. Bası, s.451)

 

Paylı mülkiyete sahip ortaklardan birisi payını başka birisine sattığı takdirde diğer ortak önalım hakkını kullanabilir.

 

Önalım Hakkı kanundan doğabileceği gibi sözleşmeden de doğabilir. Yani taraflar arasında sözleşme yapılarak taşınmazı başka bir kişiye sattığı takdirde aynı şartlarda alma imkanı tanımaktadır.

 

Kanundan Doğan Önalım hakkı paylı mülkiyetli taşınmazlarda olabildiği gibi sınırdaş tarım arazisinde de olabilir. Bakanlıkça tarım arazisi kabul edilen yerlerde taşınmaz satışı olduğu takdirde taşınmaza komşu bulunan başka bir kişi önalım hakkını kullanarak tarım arazisini satın alabilir. Bu kanunun getiriliş amacı tarımsal arazilerde bütünlüğü sağlamaktadır. 5403 Sayılı kanunun 8/i maddesinde " Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir." denilerek tarımsal arazilerin bölünmesini engellemiştir.

 

Örnek: Ahmet ve Mehmet'in tarım arazileri komşudur. Ahmet tarım arazisini 10.000 TL'ye Selim'e sattığı takdirde, Mehmet taşınmazın komşusu olduğu için, Mehmet, Selim'in Ahmet'e ödediği 10.000 TL ve masrafları Selim'e ödeyerek taşınmazı satın alabilir.

 

Önalım hakkını kullanacak kişi tapuda gösterilen bedeli ve masrafları ödemek zorundadır. Fakat bazen önalım hakkı kullanılmasın diye tapu değeri rayiç bedelden yüksek gösterilmektedir. Bu durumda önalım hakkını kullanacak kişi her türlü delille bu durumu ispatlayabilir.

 

Aynı örnek üzerinden gidersek; Ahmet 10.000 TL'lik taşınmazını Mehmet Önalım hakkını kullanamasın diye 20.000 TL tapu da göstererek sattı ise bedelde muvazayı Mehmet her türlü delille ispatlayabilir.

 

Peki taşınmaz satışı tapu harçlarını az ödemek için gerçek bedelin altında gösterilirse ne olur?

 

Bu durumda önalım hakkını kullanmak isteyen kişi tapuda gösterilen bedel ile birlikte masrafları ödediği takdirde mülkiyete hak sahibi olur. Bedelde muvaza yapıldığı için taşınmazı alan kişi daha yüksek bedel ile aldığı iddia edemez.

 

Aynı örnekte; Ahmet 10.000 TL'lik taşınmazını tapu harçları düşük olsun diye Selim'e 5.000 TL tapu da göstererek sattı ise bedelde muvazayı Selim iddia edemez. Mehmet 5.000 TL ve masrafları ödeyerek taşınmazın mülkiyetini alır.

 

Önalım hakkına sahip olan kişilere Noterden ihtarname gönderildikten sonra önalım hakkını kullanmak isteyen kişi 3 ay içinde dava açmak zorundadır. Hiç ihtarname gönderilmez ise satış olduğu tarihten 2 yıl sonra hakkını kaybeder.

Bu yazı 2231defa okunmuştur.

FACEBOOK YORUMLAR

YORUMLAR

  • 0 Yorum