Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler Nelerdir?

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler Nelerdir?

Bir varlığın değerini hem arz kısmı hem de talep kısmı etkilemektedir. Arz kısmını yararlılık ve kıtlık; talep kısmını ise arzu ve etkin alım gücü gibi faktörlere bağlıdır. Benzer şekilde Gayrimenkulün değeri de kendine mahsus bir takım faktörlerle ölçülmektedir. Bu ilkeleri kısaca açıklamak gerekirse;

Beklenti İlkesi: Bir gayrimenkul yatırımcısının taşınmaza yaptığı yatırımdan beklentileri farklılık göstermektedir. Gayrimenkul ailenin barınma ihtiyacı nedeniyle alınıyorsa daireye yapılan harcamadan beklenti konfordur.

Gayrimenkulün alımında kira geliri elde etmek için alındıysa minimum yatırım maksimum kira geliri yatırımcının beklentisidir. İşte beklenti ilkesi yatırımın amacının taşınmazın değerine olan etkisini açıklar.

Değişim İlkesi: Bir bölgeye ilerde imar geleceği veya kamu yatırımları yapılacağı gibi düşüncelerle girişimcinin yatırım kararı alıp almamasını etkileyen faktörlerin taşınmazın değerine olan katkısını açıklar.

Arz ve Talep İlkesi: Gayrimenkulü üreticisi mevcut maliyetler verilen emekle en yüksek karı elde etme arzusundadır. Gayrimenkulü talep eden ise; en az maliyetle en karlı ve konforlu (beklentisi ne ise) taşınmazı elde etmek ister.

Üretimde arz veya talepte dengesizlik çıkması durumunda piyasa dengesi bozulacak ve uzun vadede piyasa denge bulana kadar durgunluk yaşanabilecektir. Türkiye’de son dönemde inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi piyasanın arz kısmını olumsuz etkilemiş, konut ve işyeri fiyatları çok şişmiştir.

Haliyle şişen fiyatlar ve yüksek faiz oranları konuta olan alım talebini de olumsuz etkilemiştir. Günümüzde ülkemizde ciddi bir arz ve talep dengesizliği yaşanmaktadır.

Rekabet İlkesi: Arz ve Talep kısmında yeterli rekabet var mı? Bu soruya verilecek cevap taşınmazın değerini doğrudan etkilemektedir. Mesela Türkiye piyasasında yabancılara konut satışı talep kısmında ciddi rekabete neden olmuştur. Yabancılara konut satışı İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi illerde piyasayı ciddi yönde olumlu etkilerken; yabancı yatırım çekemeyen ya da turistik olmayan küçük illerimizde (Çankırı, Yozgat gibi) fiyatların yükselmesine sebebiyet verdiğinden piyasayı olumsuz etkilemiştir. Yine kamu yatırımlarında yabancı inşaat şirketlerinin alt yapı ihalelerini alması, arz kısmının kısmen rekabetçi hale gelmesini sağlamaktadır. Ancak Türkiye’de sadece alt yapı projeleri açısından yabancı müteahhitlik şirketleri yatırım yapmakta, konut üretimi işine girmemektedirler. Bu nedenle, piyasanın arz kısmında yeterince rekabet olduğu söylenemez.

İkame İlkesi: Bu ilke özellikle talep kısmıyla alakalıdır. İkame edilebileceği farz edilen gayrimenkulün günümüz koşullarında yeniden üretilmesi durumunda katlanılacak maliyeti ile taşınmazın değeri daha isabetli tahmin edilebilecektir.

Denge İlkesi: Piyasada ihtiyaç duyulan talebi aşan ve maliyeti artıran yatırımlar belli bir aşamadan sonra yarar değil, tam aksine verimliliği düşüreceğinden zarara sebep olmaktadır. Mesela Türk aile yapısı ortalama dört veya beş birey olup ortalama 120 m2 ve 3+1 konut bu aile yapısı için ideal gözükmektedir.

Ancak konut tipleri ve alanlarının büyütülmesi mesela dubleks veya 5+1 konut üretimi piyasanın geneli açısından olumlu bir üretim şekli olmayacak, satıcı açısından üretilen konutun değerini olumsuz etkileyecek ve konut üretim maliyetini artıracaktır.

Katkı İlkesi: Bir gayrimenkulü aldığımızda bize katkısı ne olacaktır? Bu ilke, taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda sınırlı etkisi var iken; taşınmaz bir yatırım ise yatırımın kendi amorti etme süresi, yatırımın işletmemize olan katkısı, taşınmazdan nemalanma vb. unsurları göz önüne alarak değeri belirleyen önemli bir faktör olacaktır.

Artık Verimlik İlkesi: Taşınmazın üretimin yapılıp maliyet çıktıktan sonra, geriye ne gelir kalmaktadır? Bu ilke, yatırım kararının alınmasında belirleyici bir faktör olup, değerleme tekniklerinin özellikle gelir yöntemi ile değerleme yapılmasının temelini teşkil etmektedir.

Uygunluk İlkesi: Uygunluk denge ilkesiyle de ilişkili olarak, yapılan yatırımın piyasa beklentileriyle uygun olup olmamasının değerlemeyi etkileyen önemli bir faktör olarak kabul eden ilkedir. Sizin müteahhit olarak, müşteri portföyünüz yüksek gelirli kişiler ise, evlerin geniş ve lüks olması öne çıkarken; müşteriniz portföyünüz orta ve dar gelirli ise kullanılabilirlik, lokasyon gibi unsurlar ön planda olmalıdır. Aksi takdirde, evin değeri maliyetinden daha düşük olacak ve bu durum işletmenizin zarar etmesine sebep olacaktır.

Dışsallık İlkesi: Gayrimenkulün çevresinde meydana gelen gelişmelerden etkilenmesini ifade eder. Mesela bir gecekondu bölgesinin Kentsel Dönüşüme sokulması oradaki arsa fiyatlarını olumlu etkilerken; bir bölgede afet olması ise arsa fiyatlarını olumsuz etkileyecektir.

Sonuç olarak, gayrimenkul değerleme uzmanı sıfatıyla yazdığım bu yazıda değerleme raporları incelenirken bu faktörleri göz önünde bulundurarak inceleme yapılması halinde rapor hakkında daha doğru bir analiz yapılacağı kanaatindeyim. Sabırla yazımı okuyan herkesin faydalanmasını dilerim.

SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı Av. Asım Söğüt